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Quarta-Feira, 8 de Setembro de 2010

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Centros Comerciais

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Segunda-feira, 14 de Dezembro, 2009

á muitos anos lembro-me de ouvir falar sobre o cultivo das batatas e os seus ciclos. Um ano o preço estava elevado, no ano a seguir todos iam cultivar batatas e o preço descia, como é óbvio. No ano a seguir só alguns continuavam a plantar e o preço lá voltava a subir. Depois, mais do mesmo.

O imobiliário é um “pouco” diferente. Assistimos nos últimos anos a um boom no sector dos Centros Comerciais, liderado por empresas profissionais e com competências demonstradas no sector. Mas tal como no caso das batatas, e levados pelo sucesso do mercado, começaram a aparecer uma série de novos projectos, que tiveram como consequência uma saturação do mercado e uma diminuição da sua rentabilidade, nomeadamente dos novos projectos e promotores. Situação esta agravada pela actual crise financeira que “obrigou” a meter na gaveta alguns dos projectos já aprovados e apanhou outros acabados de concluir ou em construção e que muitas dores de cabeça irão por certo dar aos seus promotores. É que o imobiliário como todos sabemos não tem a flexibilidade de uso alternativo como um campo de batatas…

O desenvolvimento de um Centro Comercial deve, como qualquer produto, ser estudado em função do seu público alvo e do mercado onde se insere. Há alguns anos, em que a procura excedia largamente a oferta, grande parte dos projectos tinha uma alta probabilidade de sucesso.

As áreas de influência eram significativas e a concorrência escassa. Quando o Amoreiras Shopping apareceu há 24 anos, até de Bragança se faziam excursões para o visitar.

Hoje o mercado mudou significativamente. Existe um excesso de oferta nas principais cidades e zonas metropolitanas. As áreas de influência reduziram-se e a concorrência aumentou de uma forma muito significativa.Nestas circunstâncias, qualquer novo projecto deve ser cuidadosamente estudado em função do seu público alvo, tendo em atenção o seu poder de compra, os seus hábitos e psicologia de consumo, o perfil do seu cabaz de compras, e, muito importante, a sua dimensão.

Infelizmente, e apesar da sua evolução, os dados estatísticos oficiais não respondem a estas necessidades, quer em forma de detalhe, quer em termos de áreas geográficas de menores dimensões. O conhecimento do público alvo é fundamental para a definição do mix comercial do projecto.

Definida a dimensão do projecto, o seu mix comercial, analisada a sua viabilidade/rentabilidade económica, elabora-se e implementa-se o primeiro plano de marketing que tem como destinatários os lojistas. Condição necessária para o sucesso de um Centro Comercial é o sucesso da sua comercialização.

Hoje, um mercado maduro, nalgumas regiões saturado, e altamente competitivo, a comercialização de um novo projecto é um processo muito mais exigente, pelo que é fundamental um estudo rigoroso e profundo da viabilidade do projecto a apresentar ao mercado.

Num centro em operação, é fundamental, para garantir o seu sucesso, a gestão por antecipação das alterações da sua área de influência e do perfil e hábitos dos seus consumidores, adaptando em tempo oportuno o seu mix comercial e planos de marketing, tarefas que requerem uma análise e estudo constantes da evolução do mercado e dos consumidores.

Em Portugal temos projectos de grande sucesso, alguns com reconhecimento internacional. Mas também temos outros… que reconheço aqui publicamente a minha incapacidade para os compreender.

Sabemos que por vezes o excesso de liquidez no mercado tornou possível financiar projectos de rentabilidade duvidosa.

Sabemos que numa folha em branco se pode viabilizar qualquer projecto.

Mas também sabemos que a liquidez dos mercados tem ciclos e que o mercado não é “uma folha em branco”…

O imobiliário não é uma actividade agrícola, mas também aqui o mercado acaba sempre, mais tarde ou mais cedo, por “separar o trigo do joio”…

Por fernando muñoz de oliveira, administrador da mundicenter

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Há muitos anos lembro-me de ouvir falar sobre o cultivo das batatas e os seus ciclos. Um ano o preço estava elevado, no ano a seguir todos iam cultivar batatas e o preço descia, como é óbvio.